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21 de Setembro de 2019

IPTU: o inquilino tem a obrigação de pagar?

Luana Morais, Advogado
Publicado por Luana Morais
há 10 meses

O IPTU (Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana) é um imposto que é cobrado pelo Município do local onde o bem imóvel estiver localizado, mediante edição de lei ordinária.

O sujeito passivo do IPTU - ou seja, aquele que é obrigado por lei ao pagamento - é o PROPRIETÁRIO do imóvel, o titular de seu DOMÍNIO ÚTIL ou o seu POSSUIDOR a qualquer título.

Todo e qualquer imposto possui um fato gerador (que é a situação que autoriza a cobrança do imposto, que faz surgir um ônus), e no caso do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel localizado na zona urbana do Município.

E propriedade não se confunde com locação; o locatário que funciona como mero possuidor não é nem contribuinte do IPTU do imóvel locado, tampouco responsável tributário deste imposto e, como ressalta Eduardo Sabbag - em sua obra "Manual de Direito Tributário", 7ª edição, pág. 1073 - o inquilino "mostra-se como pessoa estranha à relação jurídico-tributária adstrita ao referido imposto, haja vista não possuir o chamado 'animus domini'".

Ocorre que é comum nos contratos de locação que a obrigação de pagar o IPTU seja transferida ao inquilino/locatário do imóvel, o que é PERMITIDO pela Lei 8245/91 - conhecida como Lei do Inquilinato - em seu art. 22, VIII, que, na verdade, impõe ao locatário o pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Nesse caso, no contrato de locação deverá constar claramente não só a transferência da obrigação do pagamento do imposto, mas também a forma em que este se dará.

Ciente de que eu não trouxe novidades para um imposto tão comum e para um contrato tão corriqueiro como o de locação de imóvel, penso que o importante a saber quanto a esse assunto é que, na esfera tributária, convenções entre particulares (no caso, locador e locatário via contrato de locação) não são oponíveis à Fazenda Pública, que não admite que por mero interesse do proprietário do imóvel seja alterada a definição legal do sujeito passivo do pagamento do IPTU, que continuará sendo do próprio (Letra do art. 123 do CTN).

Assim, o proprietário devedor do IPTU jamais poderá alegar perante ao fisco que seu imóvel está locado a terceiro e que, conforme acordado em contrato de locação, é deste a obrigação de pagar o imposto; para o Município o devedor é o proprietário do imóvel, pois é ele quem praticou o fato gerador do imposto.

O proprietário paga ao Município o IPTU em atraso e, se for de seu interesse, deve acionar o juízo cível para cobrar o IPTU não pago pelo locatário, mas perante a Fazenda Pública o acordado entre as partes não possui qualquer valor. Assim o é com qualquer outro imposto, que possui contribuinte definido por lei, sem possibilidade de alteração por mero desejo das partes, ainda que contratualmente.

Apesar de tudo isso parecer muito óbvio, certo é que, inutilmente, muitos devedores de IPTU tentam utilizar como matéria de defesa o contrato de locação firmado com terceiro quando acionado pelo fisco e, lado outro, é comum encontrar locatário que afirma não ter a obrigação de pagar IPTU de um imóvel da qual não possui propriedade, mesmo quando isso está previsto em contrato, daí a importância de demonstrar as duas facetas do tema.

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